Detrazione spettante per l'acquisto di case antisismiche - Conclusione dei lavori strutturali dell'edificio prima della stipula dell'atto di compravendita
Con la risoluzione n. 14/E dell'8 marzo 2024 l'Agenzia delle Entrate risponde a un'associazione che chiede chiarimenti in merito alla detrazione 'sismabonus acquisti', spettante agli acquirenti delle unità immobiliari che fanno parte di edifici ubicati nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, oggetto di demolizione e ricostruzione allo scopo di ridurne il rischio sismico.
I lavori devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che, entro 30 mesi dal termine degli interventi, devono provvedere alla successiva vendita.
Considerato che è fissato al 31 dicembre 2024 il termine di vigenza dell'agevolazione, l'istante chiede se è possibile fruire della detrazione nel caso di acquisto, entro tale data, di unità immobiliari classificate in una delle categorie catastali 'provvisorie', che fanno parte di edifici demoliti e ricostruiti, sui quali, entro la data di stipula dell'atto di compravendita, risultano ultimati gli interventi sulle parti 'strutturali'. Chiede, inoltre, se è possibile fruire dell'agevolazione nelle forme alternative alla detrazione in dichiarazione dei redditi ovvero con sconto in fattura o cessione del credito d'imposta.
Come anticipato, la detrazione 'sismabonus acquisti' si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2024. La norma in commento si riferisce espressamente ai lavori relativi all'adozione di misure antisismiche determinanti il passaggio ad una o a due classi inferiori di rischio sismico, eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati.
Beneficiari dell'agevolazione sono esclusivamente gli acquirenti delle unità immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascun immobile nella misura del 75 o dell'85% (a seconda che l'intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una o a due classi di rischio sismico inferiore), entro l'importo massimo di 96 mila euro.
La fruizione della detrazione è condizionata al fatto che l'atto di acquisto dell'unità immobiliare oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza del beneficio fiscale.
In merito alla possibilità di fruire della detrazione nell'ipotesi in cui alla data di acquisto siano stati completati gli interventi 'strutturali' sull'edificio e non anche quelli di 'finitura', è necessario che: l'intervento di demolizione e ricostruzione determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico e che entro il termine di vigenza dell'agevolazione sia stipulato l'atto di compravendita.
Per accedere alle detrazioni di cui all'art. 16 del Dl n. 63/2013 (compreso il sismabonus acquisti) occorre che il progettista dell'intervento strutturale asseveri la classe di rischio sismico dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo gli interventi. L'asseverazione va allegata alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente; per i titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16 gennaio 2020, l'asseverazione va presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico e comunque prima dell'inizio dei lavori.
Considerato che ai fini della detrazione di cui all'art. 16, comma 1-septies Dl n. 63/2013, è necessario che siano rilasciate le attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio sismico dell'edificio e che tali attestazioni siano rilasciate all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, non rileva l'eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e la circostanza che all'atto di vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale 'fittizia'.
Il mancato completamento dei lavori nonché la classificazione dell'unità immobiliare nella categoria F/3 potrà assumere rilievo, ai fini della compravendita, in applicazione di normative non fiscali.
In merito alla possibilità di optare, in luogo della fruizione diretta del sismabonus acquisti, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, la circolare fa presente che è possibile continuare ad esercitare le predette opzioni a condizione che alla data del 16 febbraio 2023 sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo per l'esecuzione dei lavori edilizi.
(Vedi risoluzione n. 14 del 2024)