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Novità fiscali

Risoluzione mutuo consenso contratto di compravendita


È dedicata al corretto trattamento tributario, ai fini della tassazione indiretta, dell'atto di scioglimento, per mutuo consenso, del contratto di compravendita di un immobile, la risoluzione n. 3/E del 18 gennaio 2022 dell'Agenzia delle Entrate.



La risoluzione del contratto è stata causata dal rigetto della domanda di mutuo ipotecario da parte dell'Inps. Rigetto giustificato dal fatto che l'atto di compravendita era già stato stipulato.



Le parti contrattuali sono libere di sciogliere il vincolo, anche indipendentemente da fatti o circostanze impeditive o modificative dell'attuazione dell'originario regolamento di interessi.



Ai fini della tassazione indiretta la risoluzione del contratto è soggetta all'imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso. Se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l'imposta proporzionale. In ogni caso l'imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell'imposta proporzionale, l'eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse.



Dal punto di vista fiscale occorre distinguere l'ipotesi di clausola risolutiva espressa dall'ipotesi in cui le parti optino per la risoluzione del medesimo contratto originario. Nel primo caso trova applicazione l'imposta proporzionale solo se per la risoluzione è previsto un corrispettivo e solo sull'ammontare di quest'ultimo; in caso contrario, si applica l'imposta in misura fissa.



Nel caso in cui la risoluzione dell'originario contratto sia realizzata mediante apposito negozio, la tassazione in misura proporzionale va applicata alle prestazioni derivanti dalla risoluzione; la stessa tassazione proporzionale si applicherà anche all'eventuale corrispettivo della risoluzione.



A riguardo la Corte di cassazione con due pronunce (la n. 5745 e la n. 24506 entrambe del 2018) ha sostenuto che, per la tassazione della risoluzione, ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa o proporzionale, è rilevante la presenza o meno della clausola risolutiva espressa nell'accordo originario.



Secondo i giudici del Palazzaccio, infatti, (sentenza n. 24506/2018) 'l'imposta si applica in misura fissa avendo il legislatore ritenuto eccessivo colpire la manifestazione di capacità contributiva espressa dal negozio risolutorio con una nuova imposta proporzionale in aggiunta a quella già applicata al contratto base'. Il mutuo dissenso, invece, 'deve essere assoggettato all'imposta stabilita per il contratto base e dunque, trattandosi di mutuo dissenso relativo a vendita immobiliare, ad imposta con aliquota proporzionale'.



Nel caso analizzato in mancanza della clausola risolutiva la retrocessione della proprietà del bene oggetto del precedente atto di compravendita decisa per mutuo consenso dalle parti deve essere tassata autonomamente ai fini dell'imposta di registro con applicazione dell'aliquota in misura proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari dall'art. 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al Dpr n. 131/1986.



(Vedi risoluzione n. 3 del 2022)